Ogni incarico — che si tratti di una vendita o di una ricerca mirata — segue lo stesso percorso. Non perché sia comodo, ma perché è quello che funziona.
Studio le tempistiche e le esigenze economiche reali del proprietario. Il piano nasce da questi, non da un modello standard.
Prima di parlare di prezzo o di annuncio, capisco perché e per quando il proprietario vuole vendere: un trasferimento, un’eredità, la necessità di liquidità in tempi certi. Da questo nasce una valutazione che non è solo un numero, ma uno strumento decisionale. Qui sotto un esempio reale del report di valutazione che consegno al proprietario.
Prima ancora di parlare di prezzo, verifico ogni aspetto formale dell’immobile: provenienza, conformità catastale e urbanistica, situazione notarile. Questo lavoro viene svolto insieme a studi tecnici e assistenti notarili di fiducia, e si traduce in due report dedicati che riceverai in un secondo momento — qui sotto trovi due esempi reali del tipo di documento che prepariamo.
Verifica della situazione notarile dell’immobile: provenienza, eventuali vincoli, ipoteche o pendenze.
Vedi il reportVerifica di conformità catastale e urbanistica, planimetrie e stato dei titoli edilizi, a cura di uno studio tecnico.
Vedi il reportPrima di ogni scatto, valuto come l’immobile si presenta e definisco l’intervento più adatto — un restyling mirato o un vero e proprio home staging — per valorizzare gli spazi ed eliminare ciò che distrae l’occhio dell’acquirente. Solo a quel punto realizzo il servizio fotografico professionale. Qui sotto un esempio reale di come è cambiata la presentazione di un immobile.
Intervento sugli ambienti — disposizione, luce, dettagli — per presentare l’immobile nella sua versione migliore.
Vedi l’esempio realeScatti curati dopo l’allestimento, pensati per i portali immobiliari e i materiali di presentazione.
Vedi l’esempio realeOgni immobile può interessare a persone diverse per motivi diversi: chi cerca casa per viverci, chi cerca una seconda casa, chi valuta un investimento. Per ognuno preparo una presentazione dedicata, costruita sui contenuti e i dati che contano davvero per lui. Qui sotto trovi tre esempi reali — non modelli teorici: sono immobili che ho effettivamente venduto, con la presentazione che ho costruito per ciascun tipo di acquirente. Clicca su un pulsante per vederla.
Esempio reale: presentazione costruita sulle richieste già in archivio per un immobile che ho venduto.
Vedi l’esempio realeEsempio reale: presentazione costruita sulle caratteristiche di un immobile che ho venduto.
Vedi l’esempio realeEsempio reale: presentazione con dati di rendita e proiezioni per un immobile che ho venduto a un investitore.
Vedi l’esempio realeIl Sale Day è la giornata dedicata alla negoziazione, a cui vengono invitate solo le persone selezionate, ciascuna con un appuntamento riservato. La differenza rispetto alle singole visite è che tutti gli invitati arrivano lo stesso giorno: nessun via vai in casa ogni giorno, un solo giorno di disagio per il proprietario. Ogni cliente ha comunque il suo tempo per vedere l’immobile da solo, ma sa che la lista di chi è passato prima di lui — e di chi arriverà dopo — è lunga, perché ognuno firma la propria presenza prima di entrare: una garanzia in più di serietà per il proprietario, e un fattore di scarsità reale, non simulato, per l’acquirente. Avendo già ricevuto tutta la documentazione nei giorni precedenti, il giorno stesso del Sale Day viene chiesto a chi è interessato di formulare direttamente una proposta. Qui sotto il modulo che ogni visitatore firma prima di entrare in casa.
Il documento che ogni visitatore firma prima di entrare, con i dati e l’orario dell’appuntamento riservato.
Vedi il moduloIl metodo protegge il valore dell’immobile: una due diligence corretta evita di scoprire un problema di conformità a trattativa avviata, e una selezione seria degli acquirenti evita perdite di tempo e trattative che non si chiudono.
Lo stesso rigore vale al contrario: prima definiamo criteri chiari e budget reale, poi cerco attivamente — anche fuori dagli annunci pubblici — l’immobile che li rispetta davvero.
Un primo confronto serve a capire obiettivi, tempi e criteri — senza impegno.
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